将来の損失を回避できる

収益物件は入居者がいる限り安定的に家賃収入を得ることができます。しかし建物は月日の経過とともに老巧化しますし、退去時にハウスクリーニングや設備の新調などをことで費用がかかるものです。さらに、ローンの金利が上昇した場合は支出総額が増えてしまう可能性もあります。
始めのうちは利益が出ていたものの徐々に上記のような理由で損失が出る、出そうになってきている場合、売却すればそれ以上の損失を回避することが可能です。

まとまった資金を得て有効活用できる

不動産は高額な資産ですから、売却すればまとまった資金を一度に得ることができます。売却により得た資金は自由に使うことが可能です。

たとえば、ローンの返済に充てたり、新たな収益物件の購入資金にしたり、別の事業資金にしたり、老後の蓄えにしたりなどができます。実際に、売却代金を元手に前回より資産価値が高く収益性の高い物件を購入して投資を拡大するケースも少なくありません。
まとまったお金を状況によりさまざまな用途に使えることは売却の大きなメリットと言えるでしょう。

収入の柱を失ってしまう

不動産投資の魅力は長期的に安定した形で家賃収入を得られることです。しかし収益物件を売却してしまえば定期的な収入は途絶えることになります。長期目線で考えた場合、これはデメリットと言えるでしょう。

特に人気エリアにある収益性の高い物件の売却は慎重に行うべきです。売却により大きな収入の柱を失うことになるため、家計に大きな影響を与える可能性があるためです。終始がマイナスになっている、資金が必要であるなど特別な事情がない限りは安易に売却するのはおすすめできません。

現金化には時間がかかる

不動産は株などと異なり流動性の低い資産です。売却開始から実際に売れるまでは3～6ヶ月程度かかり、長ければ1年以上かかることもあります。

もちろん、人気エリアの物件や築浅物件の場合は早期に買い手が見つかる可能性もあります。しかしそうでなければ現金化までに時間がかかることは覚えておきましょう。

また、欠陥が多く修繕が必要な物件の場合はリフォーム等が必要となり、売却までにさらに時間がかかる可能性があるためご注意ください。

減価償却期間が終了したタイミング

「減価償却」は不動産投資の収益に大きく影響するものです。建物は月日の経過とともに劣化するため資産価値もそれに伴って減少します。その減少分は「減価償却費」として経費計上することができます。つまり、減価償却できている期間は所得税・住民税を抑えられるわけです。

減価償却期間は木造住宅なら22年、鉄筋コンクリート住宅であれば47年となります。この期間が過ぎると減価償却費を経費として計上できなくなり納税額が増えるため、売却を検討する目安となるのです。

減価償却費がローン元金返済額を下回るタイミング

減価償却費がローンの元金返済額を下回るデッドクロス状態も売却を検討する目安となります。

減価償却費と異なり、ローン元金は経費として計上できません。「元利均等返済」の場合、年数の経過とともに元金返済割合が増えます。一方、減価償却費は一定かつ定められた期間までで終了します。つまりいずれは、経費として計上できていた減価償却費を、経費計上できないローン元金返済が上回ってしまうのです。

こうなると、経費に計上できない支出が増えて税金を多く納税することになります。キャッシュフローが悪化するため、売却を検討した方が良い可能性があるわけです。

不動産の価値が高まっているタイミング

不動産投資を行う理由、それは「利益を出す」ことです。その前提に従うのであれば、不動産の価値が高まっているタイミングは売り時として理想的であると言えるでしょう。

再開発が行われる、新たに駅ができる、ベッドタウンとして注目されてきている、など不動産価格はさまざまな要因で高まります。国土交通省のホームページで路線価をチェックすることができますので、公示価格が高くなったのであれば「売り時」と意識しても良いでしょう。

もちろん、価値が高まっているということは収益性もアップする可能性が高いということです。実際に売却するかどうかは、減価償却や税金を含め長期的な目線でシミュレーションした上で決定することをおすすめします。

ランニングコストが増加する前

区分マンション投資において修繕積立金は意外と大きな支出です。修繕積立金は段階積立方式であることがほとんどで、数年ごとに金額が増えていきます。また、近年は資材の高騰により建築費・工事費が高くなっていて、一時徴収金を請求されることも珍しくありません。

このようなことを踏まえると、大規模修繕を控えているタイミングではランニングコストがかさむことが予想されます。多額の出費をする前に不動産を売却するのも良いタイミングと言えるのではないでしょうか。