代表的な不動産投資の種類

不動産投資とは大まかにいうと収益物件を購入しオーナーとして人に貸し出して家賃収入を得る投資法です。不動産投資を細かく分けると「区分マンション」「一棟マンション・アパート」「戸建て」の3種類あります。それぞれの投資でかかる初期投資費用や抱えるリスク、受けられるリターンも変わるので、実際に始める場合はご自身がどの不動産投資法に適しているかを考えることから始めましょう。

以下で3種類の不動産投資について解説していきます。

インカムゲイン（家賃収入）で長期的な利益を獲得

インカムゲインとは資産を保有することで得られる利益のことです。不動産投資においては保有している物件を大家として第三者に貸すことで得られる家賃収入がインカムゲインとなります。

中古物件の家賃は変動することがほぼないため、景気の影響を受けにくく入居者がいる限りは安定的に収入を得ることができます。インカムゲインは一度に大きな利益を得ることは難しいものの、長期的・安定的に利益を得ることができます。そのためインカムゲインは現在の不動産投資においてメインの利益獲得方法です。

キャピタルゲイン（売買益）で短期的に利益を獲得

キャピタルゲインとは資産を安く購入し高く売却することで発生する利益のことです。不動産投資においては、物件を安く購入して付加価値などを与えた上で再販し売却益を出すことがキャピタルゲインとなります。

不動産価格が上昇している時期、またはエリアであれば積極的に狙うことも可能です。事実、バブル期は不動産価格が急騰していたタイミングで、不動産投資といえばキャピタルゲインの獲得がメインでした。しかし現在は不動産価格の急変動はほぼ起こることがないため、どちらかというとインカムゲイン＝家賃収入を狙った投資がメインとなっています。10～20年の中期スパンで運用を行い、残債の減ったタイミングで売却益を獲得するケースが主な考え方となります。

自己資金が少額でも投資を始められる

不動産投資は株やFXと異なり、銀行から融資を受けて始められるのがメリットです。

自己資金が少額でもローンを組むことができるためレバレッジをきかせ、自己資金を遥かに超えた価格の物件を購入することが可能です。また、大きな金額を動かせるため自己資金のみよりリターンも大きく、スピード感を持って投資拡大できるのも不動産投資の魅力です。

物件が働いて稼いでくれる

不動産投資は、長期的に安定した収入を得られるようになることがメリットです。

一般的に賃貸物件は入居すれば1～2年住み続けます。管理会社に任せてしまえば大家さんは特に何もしなくても収入を得ることができるのです。賃貸需要の高いエリアで条件の良い物件を購入することができれば長期的・安定的に収入の柱を得られるのは大きな魅力と言えるでしょう。

大きな資産を持つことができる

融資を受けて購入した不動産であってもそれはご自身の資産になります。人気エリアの不動産であれば長期的に収入も得やすいですし、いざというときに売却できる大切な資産となることでしょう。

たとえば、自己資金300万円で銀行から2200万円の融資を受けて土地付きの戸建てを購入した場合、購入した時点でローンを完済していなかったとしても2500万円の資産を保有しているとみなされるのです。

節税につなげることもできる

不動産購入に必要な仲介手数料や実質費用のかからない減価償却、借入金の利息、管理費、修繕費などあらゆる費用は経費として計上することが可能です。

たとえばサラリーマンの場合、給与所得と不動産投資の損益を合算（損益通算）して確定申告をすることで所得税や住民税をへらすことができます。

相続税を低減することが可能

不動産投資は相続税対策にもなります。相続税の対象となる不動産評価額は時価の70％程度になるためです。

たとえば5000万円の資産を現金で保有していた方が亡くなると、相続税の課税対象となるのは5000万円です。しかし、亡くなる前に5000万円の収益物件を購入した場合、相続税の対象となるのは時価の70％である不動産評価額となります。つまり、3500万円に税金がかかるため、安く抑えることが可能となるのです。

空室でも固定資産税はかかる

土地や建物どのような不動産であっても固定資産税は必ずかかります。税額は面積や地価によって決定し、価値ある資産であるほど高くなるのが特徴です。

もちろん、空室で家賃収入がなくても固定資産税はかかります。そのため、不動産投資を資金的に余裕を持った状態で始めることが大切です。

空室リスクへの対応が必要

不動産投資は、家賃収入がメインの収益です。空室が発生すると収入がゼロになるため、空室期間が長ければ長くなるほど赤字になる可能性が高まることでしょう。

賃貸需要がしっかりした利回りの良い物件を購入する、空室を出さないための工夫を行うことが大切です。

維持管理や修繕に費用がかかる

建物は時間が経てば老巧化し何らかの理由で設備が故障を生じることもあります。その場合は修繕を行う必要があり、その費用を捻出しなければなりません。

修繕に費用がかかりますが、それを機会に不動産の価値を高められる可能性もあります。適切な維持管理ができていれば将来の家賃収入アップにもつながる可能性があるのでぜひ行っていきましょう。

災害や事故のリスク

地震や洪水などの自然災害による建物の倒壊や、火災や何らかの事故により不動産価値が下がるといったリスクがあります。修繕できるレベルであれば良いですが、物件が再利用できない状態になってしまうこともなくはありません。

不動産投資を行う場合、こうした災害・事故のリスクに備えて地震保険や火災保険などに加入することが大切です。

表面利回り

年間の家賃収入を物件価格で割った数値です。ランニングコストや空室コストは入っていないためこれだけで購入を決めるのは危険です。

満室想定利回り

すべてが満室である場合の年間家賃収入を物件価格で割った数値です。実際には空室となる可能性もあるため、これだけで購入を決めることはできません。