不動産投資は1件のみでも行えますが、複数所有することで収益が倍増して空室などのリスクもカバーしやすくなります。
つまり、投資を拡大することが長期的な安定につながる可能性があるというわけです。
ここでは不動産投資における複数所有のメリット・デメリット、複数所有するタイミングについて解説します。
投資拡大をご希望されている方はぜひご覧ください。

▪メリット▪

◆収入や資産が増えて不動産ポートフォリオ拡大をしやすい所有する物件が増えるほど収入や資産が増えていきます。
たとえば、家賃5万円の物件を2件所有しているならば毎月10万円の収入であり、2000万円の物件を2件所有しているならば、資産は合計で4000万円となるわけです。
資産が増えていてローンを順調に支払えている状態であるならば、銀行からの融資も受けやすくなります。3件目、4件目の物件も購入しやすくなるため、結果的に投資を拡大しやすくなります。

◆リスク分散により安定感が出る
たとえば、1件目の物件が空室になったとしても、2件目、3件目の物件が埋まっていれば家賃収入が途絶えることはありません。万が一、災害による被害が発生したとしてもエリアを変えて複数所有していれば、無事な物件から収益を得続けることができます。
このように、複数所有することはリスク分散につながるため不動産投資に安定感をもたらすことができます。

◆ローン完済後の収入が倍増する
不動産投資ではローン完済中は返済があるため手取りはそこまで多く期待できません。しかしローン返済後には支出が維持・管理費以外はなくなるため、家賃収入が利益となります。例えば家賃5万円の物件を3件所有している場合、ローン返済後は1件5万円の収入、つまり3件合計で15万円の収入が入ることが期待できます。
老後の生活安定のため、万が一の生命保険として複数物件を持つことは大きなメリットとなります。

◆節税効果を期待できる可能性がある
1件だけより、物件を複数所有している方が節税できるケースがあります。（減価償却の取れる築古物件やエリアを分散して持つなど）
家賃は収入であるため所得税がかかりますが、もし複数所有していて事業として認められれば、確定申告によって所得税の減税を行える可能性があります。
相続の際にも現金より不動産の方が相続税は安くなります。不動産と現金で分けて残すよりも、物件を2件所有している方が節税効果は高いのです。
このように、不動産の複数所有はさまざまな節税の効果が期待できる可能性があります。

◆追加所有の際のローン見直しで管理がしやすくなる
不動産投資を行う場合、金融機関でローンを組むのが一般的です。低金利が続く昨今では、より低金利のローンに借り換えることもできます。さらに、1件目と2件目のローンをひとつにまとめて借り換えると利息軽減することも可能です。
また、複数所有の場合は不動産資産があるため信用度も高くなり、融資を受けやすくなります。投資規模を拡大することでより収益性の高い物件を購入するというプラスのサイクルを作りやすいのも複数所有のメリットです。

▪デメリット▪

◆修繕が重なるとまとまった費用がかかる
株などと異なり、不動産投資では物件の修繕やメンテナンスを行う必要があり、費用がかかります。複数所有の場合、修繕タイミングが重なってしまうと一度にまとまった費用が必要で、支払いが難しくなることもあるため注意しましょう。
長期的な修繕やメンテナンス計画を立てることはもちろん、万が一修繕時期が重なってしまった場合でも対応できるように資金をプールしておくことが大切です。

◆空室発生時の負担が倍増する
不動産投資において空室は最も注意すべきリスクです。特に複数所有の場合、所有するすべての物件が空室となってしまわないように注意しなければなりません。
たとえば、2件の区分マンションを所有していた場合、どちらも空室になってしまえば家賃収入がゼロになります。その上、ローン返済や修繕・管理費は2件分かかるため負担はかなり大きくなってしまいます。
複数所有する場合はニーズの高いエリアの物件を選ぶ、空室対策を行うなどしてリスクをなるべく回避・軽減しましょう。

◆収益増加に惑わされるとキャッシュフローが悪化する
複数物件の所有は収益が倍増する可能性がある反面、キャッシュフローが悪化するリスクもあります。
たとえば、家賃10万円の物件を3部屋所有していた場合。いずれも管理費1万円で5万円の返済だったとします。すべてが満室であれば毎月12万円の収入がありますが、1部屋空室が出ると収入は2万円に激減、2部屋空室となった場合は8万円の赤字となってしまうのです。さらにすべて空室となれば18万円の赤字となり、なんのために投資しているのかわからなくなってしまいます。
このように複数所有は収益が倍増する可能性がある反面、空室により赤字になる可能性もあります。購入前にはエリアの入居率を調査し、空室時にも対応できるようにキャッシュフローを計算することが大切です。

◆納税額が増える可能性がある
複数所有し入居者が安定して居続けていれば、1件だけのときより収入が長期的に多く入るようになります。そうなると所得も増加するため、納める所得税も増えます。しかし所得税については青色申告による所得税の優遇を受けられる可能性があるためそこまで大きなリスクとはなりません。
気をつけたいのが地方自治体に支払う「個人事業税」です。会社員の場合は課されませんが、不動産投資では「不動産貸付業」を行う個人事業主として所得に対して5％の税金を納めることになります。つまり、事業として不動産投資を行う場合は所得税と個人事業税を納めることで、トータルの納税額が増える可能性があるので注意しましょう。

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